估价对象为一写字楼,土地总面积1000 m2,于2001年9月底50底年使用权。写字楼总建筑面积4500 m2,

估价对象为一写字楼，土地总面积1000 m2，于2001年9月底50底年使用权。写字楼总建筑面积4500 m2，建成于2004年9月底，为钢筋混凝土结构，建筑层高5m，没有电梯，需评估该写字楼2006年9月30日的价值。

搜集有关资料如下：（1）搜集了三宗出让年限50年的土地交易实例作为可比实例，有在资料如下表所示：

实例交易价格（元/ m2）

交易情况

交易日期

房地状况

A

2200

正常

2006年3月30日

比估价对象劣3%

B

2050

正常

2005年12月30日

比估价对象劣8%

C

2380

比正常价格高3%

2006年5月30日

比估价对象优5%

从2005年11月至2006年10月地价逐月上升0.5%。

（2）当地征收农地的费用等资料如下：

在估价时点征收城市边缘土地平均每亩需要57.32万元的征地补偿和安置等费用，向政府交付土地使用权出让金等为150元/ m2，土地开发费用、税金和利润等为120元/ m2，以上合计为城市边缘出让土地使用权年限50年熟地的价格。

该城市土地分为八个级别，城市边缘土地为第八级，而估价对象处于第六级土地上。各级土地之间的价格差异如下表所示：

级别

一

二

三

四

五

六

七

八

地价是次级土地的倍数

1.4

1.4

1.4

1.4

1.4

1.3

1.5

1

地价是最差级土地的倍数

10.54

7.53

5.38

3.84

2.74

2.00

1.50

1

（3）在估价时点不设电梯的层高5m的建筑物重新购建价格为1800元/ m2，估价对象写字楼门窗等损坏的修复费用为10万元；装修的重新购建价格为140万元，经济寿命为5年；设备的重新购建价格为100万元，经济寿命10年；建筑物的使用寿命长于土地使用年限。假设残值率均为0。另调查，由于该写字楼缺乏电梯，导致其出租率较低，仅为80%，月租金为38元/ m2。而市场上类似的有电梯的写字楼的出租率为85%，正常月租金为40元/m2。一般租赁经营的正常运营费用率为租金收入的35%。如果在估价进点重置具有电梯的类似写字楼，则需电梯购置费用60万元，安装费用40万元。同时，由于该写字楼的层高比正常层高要高，使其能耗增加。经测算正常情况下每年需要多消耗1万元能源费。同时由于周边环境的变化，该写字楼的经济折旧为20万元。

试用成本法评估该写字楼2006年9月30日的价值。土地重新购建价格要求用市场法和成本法综合求取。土地5%，房地产报酬率为7%。（如需计算平均值，请采用简单自述平均法，小数点后保留两位）（12分）